O aluguel de imóvel, em razão de possuir várias peculiaridades, sempre necessita de uma análise profissional com o escopo de evitar futuros questionamentos ou problemas.
Atualmente, inúmeros imóveis são oferecidos como garantia ao pagamento da própria aquisição do bem, constituindo-se o tipo de garantia denominada alienação fiduciária, que é comumente utilizada pelas instituições financeiras por sua maior segurança e agilidade em caso de inadimplemento.
Na alienação fiduciária o devedor transmite ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia do pagamento da dívida assumida, passando, assim, o bem a ter um proprietário que tem a propriedade fiduciária (credor) e um proprietário fiduciante, que tem a posse direta do bem (devedor), nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/1997.
O devedor, então, tendo a posse direta do bem e, assim, poderia alugar o imóvel a terceiro, mas, nesse caso, o locatário deve se certificar que o credor fiduciário não só esteja ciente da locação que está sendo efetivada, mas que expressamente anua com os termos da locação. Isso porque, o artigo 37-B da Lei nº 9.514/97 dispõe:
“Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário”.
A referida anuência do credor fiduciário tem o escopo de garantir a vigência do contrato de locação na hipótese de eventual venda do imóvel. Neste ponto, cumpre ressaltar que o contrato de locação e a carta de anuência devem estar devidamente registrados na matrícula do imóvel.
Após a venda do imóvel ou eventual consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, caso o locatário não tenha procedido o registro supramencionado, de acordo com o artigo 27, §7º da Lei nº 9.514/1997, a locação poderá ser denunciada concedendo ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Cumpre esclarecer que a legislação, apesar de ter concedido ao locatário a oportunidade de, após a venda do imóvel, assegurar a continuidade da locação, não concedeu ao mesmo o direito de preferência, conforme o parágrafo único do artigo 32 da Lei nº 8.245/1991:
“Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica”.
Desta feita, ainda que o contrato de locação, esteja registrado e averbado na matrícula do imóvel, com a expressa aquiescência do credor fiduciário, o direito de preferência do locatário não poderá ser exercido.
Em resumo, a obtenção da anuência do credor fiduciário e seu posterior registro na matrícula do imóvel com o contrato de locação garantirão segurança ao locatário, uma vez que, mesmo após a venda do imóvel, os termos da locação continuarão válidos.
Assim, verifica-se a importância do acompanhamento por profissional habilitado a realizar um estudo prévio da documentação do imóvel antes de firmar o contrato de locação, para que seja possível analisar e inserir no contrato cláusulas que garantam importantes direitos do locatário, bem como que possibilitem seu registro e averbação na matrícula do bem.
Colocamo-nos à disposição para dirimir eventuais dúvidas, bem como para assessorá-lo!